Гид для инвестора: самые перспективные рынки недвижимости Европы
Однако встает вопрос: какой регион, страну, город выбрать? Определиться с направлением должны помочь рейтинги ведущих консалтинговых компаний.
Во втором квартале 2011 года объем прямых инвестиций в коммерческую
недвижимость Европы достиг €25 млрд, увеличившись по сравнению с прошлым годом
на 4%. Однако денежные потоки текли в экономики разных государств совсем
неравномерно.
Спрос на коммерческие площади в странах Южной Европы, которые сейчас испытывают
серьезные экономические трудности, сильно снизился. Например, инвестиции в
недвижимость Испании за год упали на 84%. Более стабильные экономики
Скандинавских государств, напротив, пользовались популярностью у инвесторов.
Так, по итогам второго квартала в коммерческую недвижимость Швеции поступило на
46% больше средств, чем год назад.
Но даже результат, который удалось получить «Скандинавскому тигру», покажется
неубедительным по сравнению с успехами некоторых развивающихся рынков. Особенно
отличились Турция и Россия: инвестиции в коммерческую недвижимость этих стран
за год выросли на 113% и 200% соответственно.
Такие выводы содержатся в ежегодном отчете LaSalle Investment Management.
Специалисты проанализировали экономическую ситуацию в 326 регионах,
расположенных в 33 странах Европы, и составили рейтинг E-REGI 2011 (European
Regional Economic Growth Index). Это своеобразный гид для инвесторов, – как
крупных финансовых групп, так и владельцев небольших частных капиталов –
который помогает выявить лидеров среди региональных рынков и найти города, в
которых в среднесрочной перспективе будет наблюдаться высокий спрос на
коммерческую недвижимость.
Пятерка лидеров
На фоне общего экономического спада в Европе, фаворитами рейтинга стали большие
агломерации и города, отличающиеся высоким уровнем достатка и сформированным,
развитым рынком.
Столица России, которая в прошлогоднем E-REGI была на второй позиции, сместила
с пьедестала почета Лондон. Финансовый центр Великобритании отстал из-за
сложностей с трудоустройством граждан, в то время как десятки миллионов
россиян, которые живут и работают в столичном регионе, обеспечили Москве первое
место.
По словам регионального директора Jones Lang LaSalle Андрея Постникова, о
большом потенциале Москвы говорят также планы столичных властей по расширению
границ города и выносу некоторых центров притяжения, например,
правительственных офисов, финансового и делового центра.
В вопросах инвестиций в коммерческую недвижимость размер города и потенциал его
дальнейшего роста имеют очень большое значение. Что в очередной раз и доказала
победа Москвы.
Лондон уступил первое место из-за медленного роста ВВП и финансовой
нестабильности в Европейском регионе. В то же время по благосостоянию и
развитости деловой среды британская столица по-прежнему намного опережает
конкурентов, в том числе и Москву, однако значительно проигрывает последней в
потенциале роста. Лондон обладает зрелой и устойчивой экономикой, которая
продолжает задавать темп развития остальной Западной Европе, считают аналитики.
Кроме того, у британской столицы есть в запасе весомый козырь – Олимпийские игры 2012
года. Главные спортивные состязания создадут новые рабочие места,
спровоцируют бум в сфере гостеприимства и наверняка привлекут в коммерческую
недвижимость Лондона дополнительные капиталы.
Столица Баварии сохранила за собой третье место в рейтинге. По мнению
аналитиков, Мюнхен опережает Париж по перспективам роста и развитию
бизнес-среды, однако отстает по доходам.
Успех Мюнхена выглядит особенно впечатляющим, если посмотреть на его размеры. В
городе проживает около 1,5 млн человек, что в десятки раз меньше, чем в других
фаворитах рейтинга.
Германия - это страна, представленная в топ-20 E-REGI сразу пятью городами –
Мюнхен, Штутгард, Манхайм-Карлсруе, Франкфурт и Гамбург. Это лучший результат в
Европе, который подтверждает экономическую мощь страны и перспективность
вложения средств в немецкую недвижимость.
Столица Франции второй год удерживает 4-ую позицию в рейтинге. Войти в число
наиболее перспективных городов Парижу позволяет высокий уровень достатка, а
также динамично развивающаяся экономика.
Франция, кстати, опережает другие страны Европы по количеству крупнейших
мировых компаний, внесенных в список Fortune Global 500. И большинство из этих
гигантов бизнеса располагаются именно в Париже.
Как и Лондон в Великобритании, Париж в своей стране является доминантой. В то
же время другие города Франции обычно превосходят в рейтинге британские.
Мечты Турецкого правительства о превращении Стамбула в главный финансовый центр
страны, похоже, сбываются. За последний год город совершил потрясающий рывок в
своем развитии, благодаря чему и попал в первую пятерку лидеров. Отмечу, что в
2009 году Стамбул был на 75-ом месте, а в 2010-м – на 25 позиции.
Успехи в экономике Турции (плюс 11% к ВВП по итогам первого квартала)
способствуют развитию и других крупных городов страны. Так, Анкара поднялась за
год на 37 позиций и сейчас занимает 30-ую строчку рейтинга, Измир разместился
на 31-м месте (+35 за год), Анталия – на 66 позиции (+26).
В первую 20-ку E-REGI также вошли Люксембург, Стокгольм, Осло, Копенгаген,
Хельсинки, Цюрих, Вена и Женева.
Аутсайдеры рейтинга
Список городов, замыкающих список, пожалуй, не удивит тех, кто следит за
ситуацией на международных рынках недвижимости.
Проблемы и экономические
трудности, которые сейчас переживает Греция, не могли не сказаться и на перспективах
развития сегмента коммерческой недвижимости. В результате два крупнейших города
страны – Афины и Фессалоники – не вошли даже в первую сотню рейтинга.
Непростая ситуация складывается и в Испании. Рекордно высокий уровень
безработицы и перенасыщенный
жилищный рынок оказывают давление и на коммерческий сектор. По оценкам
аналитиков, спрос упадет в Барселоне и Валенсии, а вот Мадрид пока еще
держится.
В ряды аутсайдеров также попали Лиссабон и Дублин. Первый опустился на 40
позиций и сейчас находится на 90-месте в рейтинге, второй – занимает 44-ую
строчку (минус 23 за год).
Выводы для инвестора
Как правило, рост спроса приводит к повышению цен и арендных ставок на
коммерческую недвижимость. А, значит, увеличивается и благосостояние
собственников офисов, складских, торговых и производственных помещений.
Москва в рейтинге E-REGI 2011 заняла первое место. Значит ли это, что
инвестиции в недвижимость столицы России, стали более привлекательными, чем в
объекты, расположенные за рубежом?
Дело в том, что «Первопрестольная» смогла выбиться в лидеры только благодаря
потенциалу своего будущего роста. Однако одного этого показателя недостаточно
для выделения Москвы в качестве целевого направления для вложения средств. Как
поясняют консультанты Jones Lang LaSalle, благосостояние жителей Москвы гораздо
ниже, чем в других городах-участниках рейтинга. Более того, по развитию
бизнес-среды столица России не дотягивает даже до среднего уровня по Европе.
Это в первую очередь обусловлено непрозрачностью и неопределенностью рынков в
глазах иностранных инвесторов, которые порой не видят эффективных путей работы
в нашей стране.
